Urbanística
- Uso hotelero permitido, edificabilidad, alturas, retranqueos.
- Condicionantes de movilidad y ruidos; servidumbres y afecciones.
- Patrimonio: niveles de protección y procedimientos especiales.
Tras definir producto, experiencia y tecnología, el siguiente paso es demostrar números. Este bloque une due diligence, decisiones de inversión (CAPEX/OPEX y LCC) y elección del modelo de explotación (propiedad, arrendamiento, management o franquicia) para que el proyecto sea financiable y rentable sin perder coherencia de diseño.
El suelo determina posibilidades, plazos y costes ocultos. La due diligence debe abordar cuatro frentes en paralelo:
| Emplazamiento | Fortalezas | Riesgos | Estrategia de producto |
|---|---|---|---|
| Centro urbano | Demanda estable, visibilidad, tarifas sólidas | Parcela ajustada, muelle complejo, ruidos | 4★ lifestyle / bleisure; FOH activo, BOH muy eficiente |
| Zona aeroportuaria | Ocupación alta de lunes a jueves, MICE puntual | Tarifa tope; dependencia de conectividad | Midscale con MICE flexible; rotación ágil y mantenimiento bajo |
| Destino vacacional | ADR alto en temporada, F&B potente | Estacionalidad, cargas energéticas de SPA/piscinas | Resort 4★/5★ con wellness real y gestión de picos |
CAPEX y OPEX no se evalúan por separado: la perspectiva de ciclo de vida evita “ahorros” que salen caros después. El diseño debe llevarse al Excel: superficies, sistemas y materiales con su impacto a 10–20 años.
| Decisión | Efecto en CAPEX | Efecto en OPEX | Resultado en LCC |
|---|---|---|---|
| Envolvente térmica superior | ↑ (moderado) | ↓ energía cada año | Amortiza en 5–8 años; reduce riesgo de precio energético |
| Materiales de alta durabilidad en keys | ↑ | ↓ reposiciones y tiempos fuera de inventario | Menos cierres por reformas; reputación estable |
| BMS/EMS con submedición | ↑ | ↓ derivas, mantenimiento predictivo | Ahorro sostenido y control de consumos |
| Back-of-house dimensionado | ↔ / ↑ ligero | ↓ horas y cuellos de botella | Mejor GOPPAR estructural |
Payback (años) = CAPEX / Ahorro o flujo anual adicional
VAN = Σ (Flujo de caja_t / (1 + r)^t) - CAPEX
TIR = tasa r tal que VAN = 0
Compare alternativas con escenarios (base / optimista / conservador) y sensibilidad de ADR, ocupación y energía.
Opción A: climatización estándar (CAPEX menor) vs. Opción B: sistema de alta eficiencia con recuperación (CAPEX +12%). Si B reduce OPEX energético un 18–22% y evita 150 h/año fuera de inventario por incidencias, su VAN supera a A incluso con ocupación conservadora. La arquitectura habilita ese ahorro (espacios, accesos, silenciación).
El modelo de explotación define quién asume riesgos, quién decide el producto y cómo se reparten los retornos. Elegir bien evita tensiones entre diseño, operación y capital.
| Modelo | Control de producto | Riesgo de demanda | Costes/fees típicos | Cuándo encaja |
|---|---|---|---|---|
| Propiedad y operación propia (PropCo=OpCo) | Máximo | Propietario | Estructura de personal completa | Cadenas pequeñas / marca propia con ADN fuerte |
| Arrendamiento (renta fija o variable) | Medio (limitado por contrato) | Operador | Renta; CAPEX negociado | Inversor patrimonial; estabilidad de flujos |
| Management agreement | Alto (marca gestiona) | Propietario | Fees base + incentivos; estándares de marca | Activos que buscan potencia comercial de marca |
| Franquicia | Medio/alto (diseño bajo estándares) | Propietario/operador franquiciado | Canon de franquicia + marketing; auditorías | Operador local con red comercial de marca |
“El modelo que elija condiciona el proyecto: no es sólo legal, es una decisión de diseño y de P&L.”
Siguiente bloque: Fases del proyecto y gestión de obra, donde aterrizaremos anteproyecto, básico, ejecución, licitaciones, comm
Cómo pasar del plano al Excel: estimar inversión, proyectar operación, elegir modelo (propiedad, arrendamiento, management, franquicia) y tomar decisiones con números.
Parte de un brief claro (segmento y categoría), un test-fit real de keys/BOH y un benchmark por tipología/ubicación. Desglosa por capítulos (estructura, envolvente, MEP, interiores, FF&E/OS&E) y aplica coste objetivo €/m² y €/key con márgenes. Revisa contra el modelo operativo (ADR/ocupación) para no diseñar un producto que el mercado no pagará.
Orientativamente: contingencia de diseño y de obra diferenciadas, provisión para inflación y cambio de alcance, además de pre-opening (marketing, equipo, formación) y circulante inicial (working capital). Ajusta los % al riesgo del activo (rehab, patrimonio, plazos) y a la complejidad MEP.
Con tres hojas: Ingresos (habitaciones por día × ADR, TRevPAR por F&B/SPA/MICE), Costes (OPEX fijos/variables + FF&E reserve) y Flujos (CAPEX, pre-opening, deuda). Calcula VAN, TIR y payback; valida sensibilidad de ADR, ocupación y energía.
Propiedad/operación propia: máximo control y riesgo. Arrendamiento: ingresos estables (renta), menos control de operación. Management: marca gestiona; propietario asume riesgo y CAPEX. Franquicia: operador local con estándares de marca; canon y marketing, control medio/alto de producto.
Selección/formación de equipo, marketing y ventas, soft opening, fees de sistemas, consumibles iniciales y auditorías/commissioning. Se infrapresupuesta por dejarlo “para el final”; debe estar en el plan desde Básico.
Separa FF&E (mobiliario/equipos) y OS&E (operativos). Crea una reserva anual para reposiciones y renovaciones por ciclo (habitaciones, FOH). Vincula los ciclos al posicionamiento y al desgaste real para proteger ADR y reputación.
Cuando el ROI y el riesgo del servicio no encajan con el core del activo. Externalizar estabiliza OPEX y traslada riesgo, pero puede afectar narrativa y TRevPAR. Evalúa margen, control de calidad y cláusulas de desempeño.
Compara VAN/TIR de ambos escenarios. El reposicionamiento gana cuando la estructura y las trazas permiten keys competitivas, FOH activable y MEP actualizable sin paradas largas; obra nueva vence si el existente limita categoría, flujos o confort irremediablemente.
ADR (±5–10%), ocupación (±3–5 pp), energía y personal, calendario de apertura (meses pico/valle) y capex creep. Observa el efecto en VAN/TIR y en el DSCR si hay deuda.
Calidad del activo, ubicación, operador/marca, modelo (contratos), plan de CAPEX y métricas (DSCR, LTV, break-even de ocupación). Un data room sólido acelera el cierre.
Define estándares aplicables, obligaciones de CAPEX (inicial y cíclico), FF&E reserve, KPIs de desempeño y cláusulas de salida. Negocia key money o contribuciones cuando el branding impulse ADR/AHG suficiente.
Mapea cada decisión a un KPI: acústica → reputación/ADR, BOH dimensionado → coste de personal/horas, BMS/submedición → energía, MICE flexible → TRevPAR estacional. Solo así priorizas inversiones con retorno real.
Congela gate de diseño, licita con mediciones detalladas, establece control de cambios (comité, impacto en plazo/coste/KPIs) y bloquea compras críticas en mes 1. El mock-up de habitación reduce variaciones masivas.